Главная страница

На что важно обратить внимание при подписании договора с управляющей компанией? Куда жильцам направлять свои жалобы? На эти и другие вопросы ответил заместитель генерального директора открытого акционерного общества «Энергопром» Евгений Владимирович Никитин.

При создании УК в 2009 году были заключены договоры на обслуживание многоквартирных домов с собственниками жилья сроком на пять лет. Я так понимаю, управляющей компании необходимо вновь заключать договоры с собственниками на предоставление услуг?

– Я бы хотел немного уточнить: управляющая компания была создана в ноябре 2008 года. Вы, наверное, помните, тогда заработало открытое акционерное общество «Энергопром», предоставляющее населению услуги ЖКХ, его предшественник, «Игар-ские объединенные сети», находился в тот момент в состоянии банкротства. В январе 2009 года с помощью администрации города Игарки было проведено первое в городе общее собрание собственников. Это был для нас первый опыт, многие зачастую до сих пор высказывают какие-то определенные претензии в части организации общего собрания, его проведения. Именно с января 2009 года дочернее общество ОАО «Многоотраслевой энергопромышленный комп- лекс» приступило к работе. Хочу отметить, что с 2009 года взаимоотношения между собственниками и управляющей компанией строились на основании протоколов подведения итогов общего собрания января 2009 года, тогда с очень небольшой группой собственников были заключены отдельные письменные договоры на управление многоквартирным домом. В первую очередь, конечно, договоры были заключены с администрацией города. Если брать собственников жилья, не относящихся к муниципалитету, то доля таких договоров была очень маленькой, но управляющая компания работала. Да, действительно, как вы говорили, согласно решению собственников в январе 2009 года договор с управляющей компанией действовал в течение пяти лет. По результатам открытого конкурса, проведенного администрацией города Игарки, победителем признана управляющая компания «МЭК». Каждому собственнику жилого помещения необходимо заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией. Хочу отметить, что за нанимателей жилых помещений, то есть за граждан, которые проживают в квартирах по договорам социального найма, коммерческого, служебного, иными слова- ми, в квартирах, предоставленных администрацией города, такие договоры заключил собственник, т. е. муниципалитет. Всем остальным физическим лицам либо юридическим, которые являются собственниками, необходимо заключить договор на управление многоквартирным домом с 06.06.2014 года. Для этого управляющей компанией в адрес каждого жителя отправлено соответствующее письмо с разъяснением, как и где необходимо заключить данный договор. Любой собственник может, не дожидаясь такого письма, самостоятельно обратиться в управляющую компанию, предоставив документы, подтверждающие право собственности, подписать этот договор на месте, заодно получить необходимые консультации и иные разъяснения у специалистов управляющей компании. Просто хочу обратить внимание, что договор сам по себе довольно большой и, возможно, кому-то необходимо будет придти заранее в управляющую компанию, взять этот договор домой для подробного ознакомления. Просим не проявлять пассивность и узаконить свои отношения с управля-ющей компанией.

Напоминаю, не вдаваясь в юридические подробности, что законодатель значительно усложнил процедуру проведения общего собрания собственников и установил последствия несоблюдения этих норм, когда такое собрание, независимо от того, состоялось оно или не состоялось, может быть признано ничтожным в связи с нарушением определенной процедуры. В Жилищном и Гражданском кодексах сейчас четко сказано, что необходимо вначале инициировать проведение собрания в очной форме и только если не состоялось собрание в очной форме, можно провести заочное. Мы все прекрасно понимаем, что собрать всех жителей Игарки для очного голосования физически невозможно, проводить это голосование по каждому дому… Срок проведения этих собраний, наверное, растянулся бы на весь 2014 год, поэтому администрация города, на мой взгляд, обоснованно, приняла решение провести открытый конкурс, тем более что и Жилищный кодекс устанавливает такие нормы, и постановление Правительства.

– При создании управляющей компании активности в части за-ключения договоров не было, однако все благополучно получали коммунальные услуги. Учитывая опыт прошлого, можно смело сказать, что и в этот раз ситуация повторится. Расскажите, какие преимущества даст собственникам жилья данный документ?

– Действительно, для того, чтобы собственник пошел на заключение договора с управляющей компанией, он должен быть каким-то образом мотивирован, то есть он должен понимать, для чего ему нужен этот договор и каких целей он достигнет путем его заключения. Хочу отметить, не то что в плане самобичевания, а с определенной долей самокритики, действовавший ранее договор на управление многоквартирным домом достаточно большой объем вопросов просто не регулировал. Он был типовой формы, в которой даже размер платы граждан за коммунальные и жилищные услуги не был до конца прописан. Вновь предлагаемый договор, форма и условия которого определены администрацией города в соответствии с Постановлением Правительства, как раз снимает очень много вопросов. Например, к данному договору прилагается перечень обязательных работ и услуг, где раскрыты не только работы, которые выполняет управляющая компания, но и стоимость каждой услуги. Например, ремонтные работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования в системах инженерно-техниче-ского обеспечения, включают в себя множество позиций с указанием периодичности выполнения этих работ. Приведена стоимость этой услуги как в целом за год на весь дом, так и в перерасчете на один квадратный метр в месяц на одного жильца. Какой плюс собственнику? Просто при обращении в управляющую компанию в случае непредоставления или некачественного предоставления услуги, собственник уже конкретно знает, сколько она стоит и какую часть в процентном выражении либо в рублях он имеет право компенсировать. И у управляющей компании не будет возможности сослаться на то, что эта услуга не просчитана и так далее. Такие моменты, вроде, казалось бы, мелочные, но тем не менее собственник будет уже находиться в более просвещенном правовом положении, четко понимать, что можно требовать с управляющей компании, и управля-ющая компания будет знать в денежном выражении, какую ответственность она будет нести в случае, если несвоевременно отреагирует на обращение жильца.

– А если жители обращаются, но проблема не решается, какие методы воздействия применяются?

Самый сильный мотив, который есть у работодателя, – воздействие рублем. На сегодняшний день в управляющей компании введена, как мне кажется, довольно гибкая система премирования, и все очень просто. Если мы вынуждены снять с жильца начисление платы за некачественно выполненную услугу, то тот сотрудник, который отвечает за данный фронт работы, премию не получит до тех пор, пока управляющая компания не компенсирует тот убыток, который вызван перерасчетом услуги населению. Будет это продолжаться в течение года – работник будет работать весь год без премий, пока, в конце концов, мы его не уволим за систематическое неисполнение своих обязанностей. К сожалению, практика показывает, что это наиболее действенный метод воздействия на персонал. Я не хочу сказать, что у нас все в УК «МЭК» такие плохие, а администрация управляющей компании такая хорошая, нет. Мы признаем и, думаю, многие в городе признают, что в большинстве случаев работники жилищно-коммунального хозяйства ответственные и добросовестные люди, но если будут возникать такие моменты, безусловно, решать мы их будем в рамках действующего законодательства.

– На какой срок будет заключен договор?

– В соответствии с условиями управления многоквартирным домом, определенными в конкурсной документации, утвержденной администрацией города, договор будет заключаться сроком на три года, то есть следующая процедура по переизбранию управляющей компании должна состояться в 2017 году. Это предельный срок, который установлен постановлением Правительства Российской Федерации.

– Когда планируете провести собрание собственников жилья?

– По жилищному и гражданскому кодексу инициировать общее собрание собственников вправе только собственник. Если у собственников есть какие-то определенные предложения, которые они хотели бы облечь в форму обязательного для управляющей компании решения, любой из собственников вправе потребовать проведения такого собрания, управля-ющая компания будет обязана выполнить требование собственников. Мы не можем самостоятельно созвать, утвердить повестку общего собрания – это прерогатива только собствен-ника.

– Сегодня поступает много жалоб от населения в части предо-ставления жилищных услуг?

– Достаточно заявлений. В принципе, если брать и устные обращения, потому что к руководству Энергопрома и управляющей компании граждане постоянно приходят на прием, то в целом каждый день мы фиксируем какие-то обращения. Опять же не могу сказать, что работники управляющей компании виновны всегда, но реагировать приходится – кого-то наказывать, где-то руководство Энергопрома не довело до сведения работников какие-то требования, нормативы. Скажу так: ни одно обращение игарчан не остается без внимания.

– Сколько домов сейчас находится под управлением компании «МЭК» и каких результатов удалось достичь за время ее существования?

– Если подходить формально, управляющая компания является неким монополистом на территории города, в пределах нашего муниципального образования нет другой подобной компании, и весь жилой фонд, который находится на территории, за исключением домов индивидуального проживания, находится в нашем управлении. С того момента, как разрушилось большое крупное предприятие «Производственное объединение городского хозяйства», Энергопром – единственная организация, которой удалось продержаться больше пяти лет. «Игарские объединенные сети», как мы помним, не продержались даже трех лет. Эта организация начала работать в 2006 году, в 2008 стала банкротом, до этого Игарский тепловодоканал несколько лет работал, игарский «ЖЭК» отработал по срокам примерно столько же, сколько Игарский тепловодоканал. Наша главная заслуга в том, что удалось обеспечить какую-то стабильность. По крайней мере, у нас нет долгосрочных задержек по выплате заработной платы, нет голодовок, забастовок и тому подобное. От этого нам удалось уйти. Не хочу сказать, что у нас все так замечательно, конечно, есть проблемы и с управлением, есть проблемы с работниками, много изменений в законодательстве, опять же существует хроническая проблема неплатежей населения. Не хочу озвучивать полностью цифру, чтобы не шокировать, но задолженность населения перед управляющей компанией исчисляется несколькими десятками миллионов рублей, сумма астрономическая. Мы должны понимать, что чем больше работает управляющая компания и скапливается долг, тем более трудноразрешимой становится проблема с этим долгом. Казалось бы, например, какое отношение имеет проблема неплатежей населения к росту того же самого тарифа? Все очень просто, в условиях, когда вся страна пытается переходить на ресурсосберегающие технологии, мы просто лишены этой возможности, на те средства, которые лежат в виде задолженности населения, мы могли бы переоборудовать большое количество объектов жилищно-коммунального хозяйства в городе, сделать маленькую революцию за счет тех средств, которые, к сожалению, мы недополучаем. Ведь мы даже до сих пор не установили счетчики на многоквартирные дома, хотя опять же законодательство лукавит, когда говорит, что население должно это делать за свой счет. Тем не менее мы понимаем, что все проблемы население тоже решить не может, и здесь, безусловно, должен быть баланс интересов между управля-ющей компанией, органами местного самоуправления и населением. Хотя часть из них – наша недоработка, часть обусловлена современными реалиями уровня развития законодательства.

– Один из основных вопросов, поступающих от населения в редакцию газеты «Игарские новости», – что входит в перечень жилищных услуг?

– Вопрос очень актуальный, в том плане, что очень часто приходится при приеме населения по личным вопросам выслушивать странное мнение. Люди почему-то убеждены, что если администрация дала квартиру при переселении, мы обязаны провести там ремонт, потому что нам платят за содержание жилья. Хочу обратить ваше внимание, уважаемые игарчане, что управляющая компания делает все до входа в квартиру, то есть ваша входная дверь ограничивает зону эксплуатационной ответственности управляющей компании. Что же должна делать управляющая компания в рамках содержания многоквартирного дома? Это большая тема, которая до сих пор в том же самом законодательстве окончательно не урегулирована. Связано это с отнесением того или иного объекта к общему имуществу или индивидуальному, но тем не менее, если брать в целом, то содержание и ремонт многоквартирного дома в рамках обязанностей управляющей компании сводится к пяти большим блокам. Первые три блока характерны для всех: содержание самого здания, его несущих конструкций, утепления входных дверей, тамбуров, остекление подъездных рам и т. д.; второй блок – содержание инженерных систем тепловодоснабжения, здесь все прекрасно понимают, что подача воды и тепла сама по себе не работает, многоквартирный дом – это сложный инженерный набор элементов, который требует постоянного поддержания; третий блок работ связан с поддержанием санитарного порядка в многоквартирных домах и на прилегающих территориях. Честно говоря, у нас в последнее время большой объем жалоб направлен именно на уборку подъездов, причем со стороны наших работников по этому вопросу идут определенные претензии, некоторые отказываются мыть подъезды, ссылаясь на их ужасное состояние, или доказывают нам, что это не входит в их должностные обязанности. Приходится объяснять, что управляющая компания должна и обязана это делать, для этого она, собственно говоря, и создана, от санитарных норм и правил никто не уходил. Также в основной перечень услуг входит вывоз бытовых отходов, содержание лифтов и мусоропроводов. Не все, конечно, однозначно, но это основная работа, которую обязана делать управляющая компания. Опять же для того, чтобы более детально ознакомиться с перечнем этих работ, их периодичностью, необходимо заключить договор с управляющей компанией, в приложении к договору будут обозначены все работы, их стоимость.

Хочу заметить, сейчас на региональном уровне формируется единый паспорт многоквартирных домов, который будет размещен на сайте министерства ЖКХ Красноярского края, там будет и город Игарка, где все технические параметры многоквартирных домов будут обозначены и любой желающий может с ними познакомиться. Сейчас ведется титаническая работа по формированию этих данных.

– Есть ли нехватка кадров в управляющей компании?

– Специфика управляющей компании, как мне кажется, очень своеобразная. Есть кадры, которые работают в сфере ЖКХ много лет, а есть определенный контингент, который мы относим к так называемой «текучке». Конечно, нехватка персонала присутствует, есть работы, не требующие какой-либо квалификации, на которые люди не очень то претендуют, или, наоборот, есть серьезная потребность в специальностях, на которые, как правило, принимаются люди с соответствующим профильным образованием и стажем работы. В любом случае, нужно отдать должное руководителям наших подразделений, которые решают этот вопрос довольно оперативно, где-то работают с центром занятости, где-то ищут специалистов самостоятельно.

– Чуть ранее мы с вами говорили об обслуживании инженерных сетей работниками управляющей компании, скажите, у нас в городе есть все необходимые материалы для того, чтобы выполнять эту работу в полном объеме?

– Я хочу подчеркнуть, что впервые, наверное, за время работы жилищно-коммунального комплекса в Игарке, с прошлого года мы перешли на закупку всех материалов через конкурс, опять же это одно из нововведений Энергопрома. Решаются здесь очень многие вопросы, в том числе формируется наиболее адекватная цена, «отсекаются» поставщики в виде фирм-однодневок. На сегодня работа по поставке материалов налажена.

– Почему жители первых этажей девятиэтажных домов должны платить за лифт, хотя они им не пользуются?

– Мы уже упоминали о том, что в состав общего имущества входят лифты и работы по их содержанию. Расходы по содержанию общего имущества несут собственники исходя из квадратуры принадлежащего им жилого помещения, то есть эти расходы разбрасываются на всех. Лифт является таким же общим имуществом многоквартирного дома, соответственно платить за него должны все, независимо от того, пользуются они им или нет. Этот вопрос многократно поднимался и по нему есть разъяснения как министерства регионального развития, так и Верховного суда, который однозначно в своей правоприменительной практике указывает, что это общее имущество и за него должны платить все. То же самое касается содержания чердачных и подвальных помещений.

– Спасибо за беседу.

 

Интервью взяла

Е. ЛУКИНЦОВА.

Реклама