Информационный материал на тему: «Актуальные вопросы государственной регистрации прав в сфере регистрации ипотеки»

1. Расчет с банком за купленную квартиру произведен в полном объеме. Как можно погасить ипотеку?

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимы заявления залогодателя и залогодержателя. Если права залогодержателя удостоверены закладной, законный владелец закладной может поставить отметку о полном исполнении обязательств. В этом случае заявления представителя банка не требуется, достаточно обращения собственника (залогодателя) с заявлением о погашении ипотеки и приложением закладной.

 

Предоставление иных документов не требуется. Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке Налоговым Кодексом РФ не предусмотрена.

2. Можно заявления на погашение ипотеки направить почтой?

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации заявление о государственной регистрации прав, погашения регистрационной записи об ипотеке, а также иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

3. Приобретали в ипотеку квартиру с женой и ребенком. Для погашения все должны обратиться в Управление?

Для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимы заявления залогодателя и залогодержателя. Если собственниками обремененного ипотекой объекта являются несколько лиц (залогодатели) с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке достаточно обратиться залогодержателю и одному из залогодателей.

4. При покупке квартиры с использованием средств «Материнского капитала» в договоре допустили ошибку, деньги не перечисляют. Как исправить?

Все изменения в договор купли-продажи жилого помещения после государственной регистрации могут быть внесены путем заключения дополнительного соглашения к договору.

_______________________________________________________________________

"Проблемы государственной регистрации ипотечных сделок

с участием несовершеннолетних"

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования граждан Российской Федерации является наиболее перспективным путем решения не только жилищных проблем.

Вместе с тем, противоречивой является область сделок несовершеннолетних по приобретению жилых помещений с использованием средств ипотечного жилищного кредитования.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог может возникнуть как в силу договора, так и на основании закона. В последнем случае для возникновения залога должны наступить указанные в законе обстоятельства, а в самом нормативном акте должно быть предусмотрено: 1) какое имущество признается находящимся в залоге и 2) исполнение какого обязательства будет обеспечиваться залогом.

В п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога применительно к рассматриваемой ситуации выступает жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Основное обязательство, исполнение которого в этом случае обеспечивается залогом, - обязательство по соответствующему кредитному договору или договору целевого займа. Названное имущество будет считаться находящимся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовой анализ п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке позволяет сделать вывод о том, что для возникновения залога в силу закона по рассматриваемым правилам предмет залога может быть приобретен и в общую долевую собственность нескольких лиц, одним из которых может выступать несовершеннолетний.

Из смысла п. 3 ст. 6 и п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке следует необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на ипотеку жилого помещения, собственником которого выступает несовершеннолетний.

Кроме того, в п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке закреплено, что к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании ст. 77 Закона об ипотеке, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Поскольку заключение договора залога недвижимого имущества (в том числе и жилого помещения), собственником которого является несовершеннолетний, допускается в силу п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 6, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке лишь с разрешения органа опеки и попечительства, то представляется, что и для залога в силу ст. 77 Закона об ипотеке также требуется получение такого разрешения.

Вместе с тем, во-первых, до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого за счет средств ипотечного кредитования, несовершеннолетний еще не является собственником (участником общей долевой собственности) жилого помещения, во-вторых, сделка по приобретению жилого помещения в собственность несовершеннолетнего, даже с привлечением кредитных средств, ни в коем случае не ущемляет права несовершеннолетнего. Соответственно, основания для истребования предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего отсутствуют. Кроме того, в случае ненадлежащего исполнения обязательств реализация заложенного имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, возможна в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Таким образом, учитывая социальную значимость ипотечных программ по приобретению жилых помещений, улучшению жилищных условий, Управление Росреестра по Красноярскому краю не подходит формально при проведении правовой экспертизы указанной категории дел. В практике Управления отсутствуют приостановления по основаниям отсутствия предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего при приобретении им жилого помещения за счет кредитных средств.

Вместе с тем, принцип приоритетной защиты прав и законных интересов более слабого участника правоотношений находит проявление в мерах, направленных в Управлении на недопущение нарушения имущественных прав несовершеннолетних при совершении иных сделок: залога имеющегося жилья, отчуждения имущества несовершеннолетнего. В этих случаях государственная регистрации сделки возможна была только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего

Хотелось бы обратить внимание, что при государственной регистрации сделок и прав за малолетнего действует его законный представитель, который, подписав сделку от имени малолетнего ребенка, вправе лично представлять его в процессе государственной регистрации либо выдать доверенность другому лицу на представление и получение документов в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

При подаче заявления на государственную регистрацию несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет действует от собственного имени самостоятельно. В случаях, когда сделка с недвижимостью совершена с предварительного согласия законного представителя, а в установленных законом случаях - с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, подача несовершеннолетним лично им подписанного заявления о государственной регистрации права собственности не требует дополнительного согласия родителей, усыновителей или попечителей на проведение государственной регистрации. Вывод основан на том, что государственная регистрация не является элементом формы сделки, нельзя также сказать, что сделка заключается посредством регистрации.

При подаче заявления на государственную регистрацию несовершеннолетний должен предъявить документ, удостоверяющий личность. Свидетельство о рождении таковым не является. Для граждан РФ старше 14 лет, проживающих на территории России, документом, удостоверяющим личность, является паспорт гражданина РФ.

 

 

MsoNormal

Обновлено ( 11.01.2013 17:31 )